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二階増築リフォームの費用相場は？メリットデメリットや安く工事を進める方法を解説！
多世代同居の開始・子供の成長・在宅ワークの開始……。
住宅購入時には予想できなかったライフスタイルの変化に伴って、家が手狭になってしまうことがあります。
この問題を解決する方法として考えられるのが、家の増築リフォームです。
今回の記事は、増築の中でも難易度の高い、二階増築リフォームにスポットを当てて解説してみたいと思います。
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目次
二階増築リフォームの費用相場は？
二階増築リフォームといっても、何をを増築するかによって費用は大きく変わってきます。
平屋に二階を作る増築、二階建ての二階部分を延長、吹抜けに床を作って二階に部屋を増やすなど、さまざまなケースがあります。
- 二階に部屋を増築する場合
- 二階にトイレを増築する場合
- 二階に浴室を増築する場合
- 二階にキッチンを増築する場合
- 二階にバルコニーやベランダを増築する場合
それでは、詳しく見ていきましょう。
費用相場その1：二階に部屋を増築する場合
先ずは、二階建ての二階部分に部屋を増築する場合です。
二階を増築して部屋を増やす時の費用相場は1畳辺り60～75万円程で、新たに6畳の部屋を増築するとなれば360万円～450万円程となります。
「二世帯住宅にする為」「書斎を作りたい」など理由はさまざまですが、内装仕上げ材の種類によっても金額は大きく変わってきます。
仕上げ材については、業者任せにせず勉強しておきましょう。雰囲気から住み心地まで影響するため、安価に済ませることにこだわらず、納得いく仕上がりになることが大切です。
費用相場その2：二階にトイレを増築する場合
二階にトイレを増築する場合の費用相場は、70万円～200万円程です。
二階に新しく水回りを作るためには、一階にある給排水配管を分岐・延長する必要があります。増築したい場所と一階の水回りの場所が遠ければ、配管の距離が長くなる分費用は高額になります。
二階の廊下や押し入れを利用してトイレを作る方法と、外に部屋を増やす方法があります。
後者のほうが大きさの自由度は高くなりますが、費用は高くなります。
費用相場その3：二階に浴室を増築する場合
二階に浴室を増築する場合の費用相場は、130万円～250万円程です。
実は、水回りの中でも二階に浴室を増築することが一番困難です。既存建物が木造の場合、二階に重量物を置くことが想定されていません。浴槽内には200L～300Lの水が貯まるため構造上の補強が必要になります。
さらに一階に対する防水も考えなければなりません。二階増築して作った浴室が原因で、一階で雨漏りするというケースも考えられます。
二階増築で浴室を作る場合さまざまな点に配慮する必要があるので、場合によってはシャワールームだけにする選択肢も出てくるでしょう。
費用相場その4：二階にキッチンを増築する場合
二階にキッチンを増築する場合の費用相場は、90万円～400万円程です。
キッチンなどの住宅設備機器はグレードとサイズによって価格が大きく変わります。
高グレードなものを選ぶとキッチン本体だけで、200万円以上するものもあります。
二階増築リフォームでキッチンを作る場合、トイレと同様に給排水配管を分岐・延長する必要があるので、その分費用がかかることを忘れてはいけません。
費用相場その5：二階にバルコニーやベランダを増築する場合
二階にバルコニーやベランダを増築する場合の費用相場は、25万円～50万円程です。
バルコニーやベランダの増築は部屋の増築とは異なり、完成したものを後付けで屋根に載せる方法と外壁に取り付ける方法があります。
但し、バルコニーやベランダへの出入口を新しく作らなければならない場合は、費用は増加します。
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二階リフォームのメリット・デメリットは？
二階増築リフォームのメリットとデメリットをそれぞれ2つずつ紹介します。
- メリットその１：建て替えより費用が安い
- メリットその２：仮住まいを用意する必要がない
- デメリットその１：内装に差ができやすい
- デメリットその２：一階の補強工事が必要になるケースが多い
順に詳しく見ていきましょう。
メリットその1：建て替えより費用が安い
二階増築リフォーム最大のメリットは、建て替えより費用が安いということになります。
建て替えを検討する際には、既築されている建物を解体する必要が生じます。解体時には、解体工事費用に併せて産業廃棄物の運搬・処分でも、立米辺り25,000円以上が掛かってきます。
家が手狭になったなどの問題を解決するのであれば、二階増築リフォームは最適な方法といえます。
メリットその2：仮住まいを用意する必要がない
二階増築リフォームであれば、住みながらの工事が可能となります。
建て替えとなれば、既築の解体から新築竣工まで5ヶ月～8ヶ月を要します。
また仮住まいへの引っ越しや通勤・通学距離の変化など、一時的にでも大きな生活スタイルの変化が要求されます。
その点、建て替えでなく増築ならば環境の変化は最小限になります。
デメリットその1：内装に差ができやすい
新築当時の材料が無くなっている場合があります。そうなると、新築時とは異なる材料や異なる色を使わざるを得ません。
増築後には多かれ少なかれ内装の統一感が損なわれ、部屋間での仕様が変わるデメリットがあります。
デメリットその2：一階の補強工事が必要になるケースが多い
二階増築リフォームをするにあたり、一階を補強を必要とするケースがあります。
既存の構造が木造なのかS造なのかで補強の度合いも変わってきます。
また現在の耐震基準を満たしていない建物であれば、さらなる補強が必要となります。
場合によっては、二階増築リフォームを諦める可能性もゼロではないでしょう。
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二階に増築が難しいケースは？
どんな建物でも、二階増築できるわけではありません。二階増築リフォームが難しいケースを見ていきましょう。
- 構造上の理由
- 建ぺい率・容積率などの制約
それぞれのケースについて解説します。
ケースその1：構造上の理由
一階部分の柱や梁の大きさが、二階増築することを想定しておらず必要強度が確保できない場合は、断念せざるを得ません。
構造上、無理に二階増築リフォームを行えば、地震や台風、大雨などの天災により家が壊れてしまいます。
二階増築リフォームを依頼しようとする業者や設計士に、構造計算をお願いしましょう。
構造計算上、二階増築リフォームが可能であると判断された場合でも、現場の状況によっては出来ない場合もあります。
想定以上に柱の腐食が進んでいる場合は、構造計算上の数値が満たされません。
ケースその2：建ぺい率・容積率などの制約
- 建ぺい率：敷地面積に対する建築面積の割合
- 容積率 ：敷地面積に対する建物の延べ床面積
これらは、必ず確認し二階増築リフォームの可否を判断する基準となります。
その他にも、下記の点には注意が必要です。
- 斜線制限：道路境界線からの距離に応じて、建物の高さ制限が変わってきます。
- 外壁の後退距離：道路、隣地から一定の距離を後退させる必要があります。
- 既存不適合建築物への増築：新耐震基準を満たしていない場合、新耐震基準に適合させる必要が生じます。
地方自治体によっては、建ぺい率の緩和措置が異なります。
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二階増築リフォームを行う前の確認事項とは？
二階増築リフォームを行う前に、必ず確認すべき点を下記にまとめました。
- 建ぺい率を確認する
- 通し柱がないか確認する
この2点について、詳しく解説します。
確認事項その1：建ぺい率を確認する
建ぺい率・容積率は、火災による被害を拡大させないためや、隣接した住宅の採光を確保するために建築基準法で定められています。
隣り合う住宅のことも考え、必ず建ぺい率・容積率の制限は守らなければなりません。
その土地がどういう用途の土地であるかによって、適合される建築基準法も変わってきます。
二階増築リフォームを行う際に、法令違反にならないよう注意しましょう。
確認事項その2：通し柱がないか確認する
一般的な木造軸組構法構造では柱と梁で建物が形成さており、主要な柱や梁が一部でも崩壊すると、建物全体の崩壊に繋がります。
その中に、一階から二階まで通っている1本の柱があり、「通し柱」と呼びます。
「通し柱」は切ったり取り除いたりすることができません。
二階増築リフォームを行う場所を決めるときに、「通し柱」の位置に注意しましょう。
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二階増築リフォームに必要な建築確認申請とは？
二階増築リフォームが可能そうであれば、業者や設計士と増築プランを考えることになります。
増築工事の前には完成した増築プランを行政に提出する「建築確認申請」の手続きが必要となります。
ただし、小規模な増築の場合「建築確認申請」が不要の場合もあります。
「建築確認申請」とは、建築物が法や条例などに反していないか、指定確認検査機関に確認してもらう手続きのことです。
建築確認申請を通過すると確認済証を発行してもらえます。
建築確認申請が必要な工事なのに手続きをしなかった場合、完成した増築部分の使用禁止措置が出されます。
最悪の場合、解体命令が出されることがありますので、確認申請は絶対不可欠なものと覚えておきましょう。
建築確認申請にかかる費用は？
建築確認申請を行うには行政に支払う手数料と、申請をお願いする業者に支払う費用が発生します。
建築確認申請には、「建築確認申請」「中間検査」「完了検査」の3つの手続きがあり、費用は建物の大きさ、自治体によって異なります。
例として、大阪市の「建築確認申請」は下記の通りです。
100平方メートル以下の場合
- 確認申請：33,000円
- 中間検査：18,000円
- 完了検査：20,000円
「建築確認申請」の書類作成には専門的な知識が必要となるため、ほとんどの場合が、建築士に任せる事となります。
建築士に「建築確認申請」書類を依頼すると、15万円～30万円の費用が掛かります。
業者に依頼しても15万円～40万円の費用が掛かります。
ただし、最初に業者から受け取る見積もり内に含まれている場合もあるので、別途必要なのか、見積もりに含まれているのか必ず確認しましょう。
建築確認申請は自分でできる？
結論から述べると、できる場合とできない場合があります。
しかし、できる場合であっても自分で申請するのはおすすめできません。
専門的な知識が必要なため、建築基準法への適合を確認したり、申請する為の書類を作成したりと想像以上の手間がかかるためです。
最初から、業者や建築士にお願いしておけばよかったとなるでしょう。
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二階増築リフォーム業者の正しい選び方は？
どの様な業者に、二階増築リフォームを頼むべきでしょうか。
二階増築リフォームを依頼する業者を選ぶとき、注意すべき3つのポイントを解説します。
- 実績があるか
- 相見積もりを取る
- 訪問営業をしているか
選び方その1：実績があるか
二階増築リフォームの実績が豊富である業者を探しましょう。
実績が多ければ、プランの引き出しも多く持っており、理想とする二階増築リフォームを実現できる可能性が高まります。
工事が終わったあと後悔することのないよう、考えられるプランを出してもらいましょう。
「建築確認申請」などの手続きにおいても、行政とのやり取りに慣れている分スムーズに行ってくれます。もし、書類の不備で行政とやり取りする時間が長くなれば、工事着手できる時期も伸びてしまいます。
選び方その2：相見積もりを取ったうえで選ぶ
二階増築リフォームには、さまざまなプランが考えられます。金額だけではなく、見積もりやプランの内容も含め吟味しましょう。
できれば、3社以上から同じ依頼内容で見積もりを出してもらうようにしましょう。
同じ依頼内容でも、業者ごとに算出する金額は変わってきます。追加工事の可能性の有無や途中変更の可能な範囲など、聞いておくべき点はいくつもあります。
納得いく説明や対応をしてくれる業者に決めるのが賢明でしょう。
金額が安いだけでは、納得のいく仕上がりにならないかもしれません。信頼のおける長くお付き合いのある業者に絞って頼むためにも相見積もりは必要です。
選び方その3：訪問営業をしているか
突然訪問してリフォームを勧めてきた業者には要注意です。訪問営業をメインとしている業者は、施工には関わらない営業会社の可能性があります。
営業会社であれば、受注後、下請け業者に丸投げしてあとは何か合っても関知しないケースがあります。
注意事項として、工事費用の支払い回数を確認してみましょう。
「工事着手前全額一括払い」となっていれば、契約締結までしか関わる気のない営業会社の可能性が高まるため要注意です。
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二階増築リフォーム費用を安くするには？
比較的安価といえど、二階増築リフォームにはそれなりの費用が必要となります。
それでは、二階増築リフォームの費用を安くするポイントを解説します。
方法その1：本体グレードを下げる
トイレ、お風呂、キッチン、居室など二階増築リフォームでの目的はさまざまです。
すべてに共通して、必要なのが内装工事です。
内装で使用する建材・住宅設備機器のグレードを下げることで、コスト削減に繋がります。
見積もり提出されたときには費用を気にしていても、いざ内容を決め始めると財布の紐が緩みます。二階増築リフォームを行う意図を見失わず、無駄に高グレードにならない様にしましょう。
方法その2：2世帯同居にする
2世帯で同居するための二階増築リフォームであれば、同居の形によってリフォーム費用を安くすることができます。
2世帯同居の形として、「完全共有型」「部分共有型」「完全分離型」の3つがあります。
「完全共有型」とは、すべての設備、空間を共有する昔ながらの生活形態です。
助け合いがしやすい反面、お互いに干渉しすぎる部分があります。
「部分共有型」とは、玄関を共有し、水回りの設備は共有する、しないを選択する形です。
生活を始めてからの変更は難しいので、計画時にしっかり話し合って決めましょう。
「完全分離型」とは、生活空間を左右、もしくは上下で完全に分離する形です。
同居といいながらも、集合住宅で隣り合う部屋に暮らすイメージです。
費用の大小は下記の通りです。
「完全共有型」＜「部分共有型」＜「完全分離型」
方法その3：補助金や減税制度を利用する
二階増築リフォームに限らずですが、国や地方自治体からの補助金・補助金を使える場合があります。
耐震性を高めるものや、多世帯同居を補助するためのもの、省エネ化を推奨するための工事には、国だけでなく多くの自治体で適用される補助金制度があります。
業者に相談して、適用される工事の申請忘れがないようにしましょう。
ただし、補助金・補助金は、予算額に到達すると打ち切りとなる場合があります。
二階増築リフォームを考え出したときから補助金・補助金について調べて、より良い工事時期を見極めましょう。
また補助金・補助金を当てにし過ぎることも要注意です。前年にあった補助金・補助金制度が無くなってしまうことがあります。
方法その4：他箇所もまとめて依頼する
支払う費用は少し大きくなりますが、結果的に費用対効果を高める方法です。
1度のリフォームでなるべく大部分を工事すれば、工事にかかる経費を削減する事ができます。業者側から見ても、まとまった仕事であれば利益率を下げても適正な利益額が確保できる仕事となるため、資金に余裕があれば考えてみる価値があります。
ただし、まったく関連性のない工事をまとめて依頼するのはおすすめしません。
二階増築リフォーム工事と外構リフォーム工事など、関連性がない工事はかえって効率の悪いリフォームになる場合があります。
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まとめ：二階増築リフォームの費用は約50万円～450万円！
ここまで、二階増築リフォームについて解説してきました。
建て替えをするより費用は安くすんでも、正しく計画しなければ費用対効果の悪いリフォームになってしまいます。
リフォームが必要か、どうして二階増築リフォームにするのかを考えてみてください。
ライフスタイルの変化が訪れたときに、さらに未来のライフスタイルの変化も予測して価値あるリフォームを実施しましょう。
この記事が、二階増築リフォームを考える方にとって有意義なものになれば幸いです。
