離れ増築の法規制完全ガイド！確認申請や費用についても徹底解説

離れ増築とは、同じ敷地内にすでにある建物とは別に、新たに建物を建てることです。

離れを増築する場合、法律によってさまざまな制限があるため、下記のような悩みが生じるかと思います。

• 「離れを増築する場合の法規制が知りたい」
• 「費用相場が知りたい」
• 「離れを増築する進め方がわからない」

本記事では、離れの増築を検討する方に向けて、注意すべき法規制や確認申請、費用について解説しています。

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離れを増築する前に確認したい3つの法規制

離れを増築する前に確認したい3つの法規制について解説します。

下記内容を確認した上で、離れの増築を検討するようにしましょう。

• 水廻り3点セットが揃っていないこと
• 建ぺい率と容積率
• 接道義務

 

その1：水廻り3点セットが揃っていないこと

離れを増築する場合、水廻り3点セット（キッチン・トイレ・浴室）が揃っておらず、住居としての機能が不十分であることが条件の一つです。

建築基準法上、水廻り3点セットがあると住宅として見なされてしまうからです。

そのため、離れには水回り3点セットは作らず、母屋がなければ生活ができない状態にしなくてはいけません。

水廻り3点セットがある建物を建てたい場合は、敷地の分割または分筆が必要になります。

その2：建ぺい率と容積率

離れを増築する場合、母屋と離れの合計建築面積がその敷地の建ぺい率を超えてはならず、合計延床面積がその敷地の容積率を超えてはいけません。

建ぺい率と容積率については、建築物を建てる敷地に設定された制限値であり、建物の面積や高さに関わる重要な要素です。

• 建ぺい率：敷地のうち建物が占める割合のこと
• 容積率：敷地面積に対する建物の容積の比率のこと

 

都市計画の改正によって、建ぺい率や容積率も変わることがあります。

例えば、母屋の建設時に敷地に余裕を持って建てていても、現在の制限値では、建ぺい率や容積率がギリギリとなっていたり、オーバーしていたりする可能性もあります。

そのため離れの規模だけでなく、そもそも建設が可能なのかも含めて確認することが必要です。

その3：接道義務

離れの増築をする場合には、接道義務を確認する必要があります。

接道義務とは、建物の敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないという決まりで、建築基準法第43条で定められています。

増築の場合、既存遡及(きぞんそきゅう)が必要になる場合があるので、注意してください。

既存遡及とは、既存の建物に対する建築基準法の効力が、増築時に遡及して適用されることを指します。

接道義務は、都市計画区域または準都市計画区域内に建築物を築造する際に、守らなければならない規定です。

しかし都市計画区域外においては接道義務が発生しない場合があります。

接道義務の条件として、敷地の周りには十分な広さの道路が通っていなければならず、道路の幅員は4m以上が基本ですが、4m未満の道路に接道することも認められています。

基本的には、接道義務の条件を満たしていれば、離れを増築できますが、敷地が旗竿地(はたざおち)や変形地の場合は、異なる条件があるので注意してください。

【種類別】離れ増築の費用相場

離れを増築する際の費用相場は、以下の通りです。

以下で1つずつ、説明していきます。

プレハブの場合

プレハブの離れを増築する場合は、1坪あたり約50万円が相場です。

また、この価格には基礎工事の費用も含まれているため、建てたい建物の大きさで、ある程度の費用を計算することができるでしょう。

ただし、離れにキッチンやトイレなどの住宅設備を設置する場合は、別途2万円から10万円程度の給排水設備工事費用が必要となることがあります。

木造の場合

木造で離れを増築する場合の費用相場は、1坪あたり約70万円です。

以下は離れの大きさごとの、費用例です。

• 4畳半（約2.5坪）：約1,750,000円
• 6畳（約3.3坪）：約2,310,000円
• 8畳（約4.4坪）：約3,080,000円

 

また、増築には解体工事、基礎工事、造作工事、内装工事、電気工事が含まれるため、それらによって費用が変わることもあります。

鉄筋コンクリートの場合

鉄筋コンクリートで離れを増築する場合の費用相場は、一般的に1坪あたり15万円が相場です。

この金額には、解体工事、基礎工事、造作工事、内装工事、電気工事などが含まれます。

2階部分の坪単価は、1階に比べて柱の本数を増やす必要があるほか、耐震補強も強化する必要があるため、増築費用も高くなります。

鉄筋コンクリートで離れを増築する場合の費用の例は、下記の通りです。

• 4畳半（約2.5坪）の場合：約3,750,000円
• 6畳（約3.3坪）の場合：約4,950,000円
• 8畳（約4.4坪）の場合：約6,600,000円
• 10畳（約5.5坪）の場合：約8,250,000円
• 12畳（約6.6坪）の場合：約9,900,000円

 

渡り廊下の場合

離れと母屋をつなげる渡り廊下の増築費用は、おおよそ50〜200万円程度です。

この費用は、2棟間の距離や内装に使用する材質のグレード、断熱材の品質などによって異なります。

また、渡り廊下を介して増築する場合は、既存部分に対する構造上の影響が少ないと考えられるため、建築基準法に該当する場合でも、増築対象外となることもあります。

ただし、追加で水廻り設備を設置する場合は、追加の工事費用がかかることもあるでしょう。

離れ増築の際にかかる固定資産税について

固定資産税は建物や土地にかかる地方税であり、建築物の評価額に1.4％を乗じた金額が課税されます。

固定資産税評価基準に基づいて、評価額が算定され、その評価額の1.4％が固定資産税の金額となります。

これに基づき、離れの増築によって増えた延べ床面積等が計算され、その分の評価額に1.4％が課税されることになります。

ただし、固定資産評価額が20万円未満であれば、免税点未満と見なされ、税金はかかりません。

また、家屋の場合、新築住宅の軽減措置が適用されれば、本来の固定資産税額から120平方メートルに相当する分の税額が軽減されます。

固定資産税の計算例

課税床面積が140平方メートル、評価額が1,300万円の家屋の固定資産税を例にして見ていきましょう。

まず、課税標準額を求めます。家屋の評価額に対して、税率1.4%を乗じます。

課税標準額 = 1,300万円 × 1.4% = 182,000円

次に、減額措置の有無を確認します。新築住宅であれば、課税床面積のうち120平方メートル相当分が減額されます。

減額前の税額 = 182,000円 × (140/120) = 212,333円

減額措置を適用する場合、減額前の税額の半額が減額されます。

減額額 = 212,333円 / 2 = 106,167円

最終的な固定資産税額は、減額前の税額から減額額を差し引いたものです。

固定資産税額 = 212,333円 – 106,167円 = 106,166円

したがって、課税床面積が140平方メートル、評価額が1,300万円の家屋の固定資産税額は、106,166円となります。

【6STEP】離れを増築する進め方

離れを増築する際に必要な申請の進め方は、以下の通りです。

1. 増築計画の立案
2. 確認申請書の作成
3. 確認申請書の提出
4. 審査
5. 確認通知の受領
6. 登記

 

以下で1つずつ解説していきます。

STEPその1：増築計画の立案

離れを増築するにあたって、具体的な計画を立てましょう。

まず、増築する離れが「住居用の離れ」であるかどうかを確認します。

住居用の場合は建築基準法に基づく法規制がありますので、建築士や行政に相談することが必要です。

次に、増築に必要なスペースがあるかどうかを確認します。

増築するためには、敷地内にある程度のスペースが必要です。

また、敷地内にスペースがあっても、周囲の環境や法規制によっては増築ができない場合があります。

また、用途や設計、予算、工期なども考慮しなければなりません。

例えば、離れを書斎として利用する場合は、必要な広さや窓の位置、電源や照明の設置などを、設計に盛り込むか検討する必要があります。

特に予算や工期については、建築会社に相談することが大切です。

増築工事には、様々な費用がかかりますので、事前に見積もりを取り、予算内で進められる計画を立てることが重要だからです。

以上のように、増築計画の立案には、様々な要素が関わってきます。

建築基準法や法規制にも注意しながら、用途や設計、予算、工期を考慮して、専門家のアドバイスを仰ぎながら計画を進めることが大切です。

STEPその2：確認申請書の作成

増築の計画に沿って、必要な書類を揃えて確認申請書を作成します。

確認申請書には、以下の図面が必要です。

• 増築する離れの敷地図
• 間取り図
• 外観図
• 構造図
• 材料・設備図

 

また、法律に則った構造や材料などの使用が義務付けられているため、施工業者に相談して書類を作成することをおすすめします。

確認申請書の作成にあたっては、建築士や施工業者に依頼することも可能です。

特に建築士に相談する場合は、法律や手続きに詳しいため、スムーズに進めることができます。

STEPその3：確認申請書の提出

離れの増築をする際には、確認申請書の提出が必要です。

提出先や支払い方法、金額は自治体によって異なるので、事前に確認しておきましょう。

また、確認申請書を提出する際には、手数料の支払いが必要です。

提出後は、建築基準法に基づく審査が行われます。

建築基準法に違反しないよう、確認申請書を正確かつ詳細に作成することが重要です。

STEPその4：審査

確認申請書の提出後、建築士や構造設計士などの資格を持った専門家が、設計図面や構造計算書などを審査します。

その結果、承認が下りれば、工事を進めることができます。

ただし、審査には時間がかかるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。

また、審査に落ちた場合は、再度修正して再申請する必要があります。

離れを増築するための審査には、建築士や構造設計士などの専門家の協力が必要なので、早めに相談しましょう。

STEPその5：確認通知の受領

審査に合格すれば、自治体から確認通知が送られてきます。

確認通知は、建築確認申請を受けて、市区町村から届く書類です。

申請内容に基づいて審査が行われた結果、建築物を建てて問題ないといった許可が下りた場合に届きます。

この確認通知を受領すると、建築工事が開始できます。

STEPその6：登記

施工が完了したら、1ヵ月以内に増築登記を実施しましょう。

増築面積に応じて固定資産税や、都市計画税が上がることがあります。

登記手続きを怠ると、税金の評価額が低いままで課税されてしまう場合があるので、必ず登記手続きを行ってください。

具体的な手続き方法は、所轄の国土交通省に問い合わせることで分かります。

また、建物の用途や構造を変更する場合は、消防署に届け出を行う必要があります。

もし不明な点がある場合は、専門業者に相談してみると良いでしょう。

離れ増築の業者を選ぶ際のポイント

離れ増築の業者を選ぶ際のポイントを3つ紹介します。

• 法律や条例に沿った設計・施工能力があること
• コミュニケーション能力が高いこと
• 複数の業者から見積もりを取り、比較すること

 

法律や条例に沿った設計・施工能力があること

離れの増築には、一般的な住宅を建てる時と同様に、法律や条例に沿った設計・施工が必要です。

したがって、業者の設計・施工能力が重要と言えます。

業者選びの際には、施工実績や資格・認定、法律や条例に詳しいかどうかを確認しましょう。

コミュニケーション能力が高いこと

離れは、お客様の希望に合わせたオーダーメイドの建物です。

オーダーメイド式だと、こだわりを伝えたり、満足のいく離れになるように何回も打ち合わせを重ねたりと、業者とのやり取りが多くなります。

そのため、業者が、お客様の要望を正確に汲み取れる高いコミュニケーション能力を持っていることは必須です。

業者選びの際には、コミュニケーション能力が高く、お客様の要望に丁寧に対応してくれるかどうかを、必ず確認しましょう。

複数の業者から見積もりを取り、比較すること

業者選びの際には、複数の業者から見積もりを取り、比較することが重要です。

業者によって含まれる工事内容や、金額が異なる場合があるからです。

そのため、複数の見積もりを比較することで、業者選びの参考にすることができます。

【まとめ】最適な業者を選択して離れの増築を成功させよう

離れの増築を検討するときは「水廻り3点セットがそろっていないこと」「建ぺい率と容積率」「接道義務」の3点を確認しましょう。

また、離れを増築する場合、目的や必要な床面積、工期、予算などを考慮し、具体的な計画を作成する必要があります。

そのため、専門家のアドバイスを仰ぎながら計画を進めましょう。