スケルトンリフォームとは？費用相場やメリット・デメリットも解説

中古マンションが市場に多く出回り、立地条件など揃った中古市場への期待感は年々高まりつつあります。

そこで注目を集めているのが、間取り変更なども可能な「スケルトンリフォーム」というリフォーム手法です。

本記事ではスケルトンリフォームの工法や、戸建てとマンションそれぞれの事例に基づいた予算の目安を中心に挙げていきます。

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スケルトンリフォームとは

スケルトンリフォームとは英語で「skeleton（骨格、骨組み）」を表しており、住宅を構成する柱や梁など骨格となる部分のみを残し、それ以外の壁や設備などを丸ごと交換するリフォーム方法です。今の家の設備や雰囲気をすべて変えたい場合におすすめです。

戸建てのスケルトンリフォームでは、間取りの変更や水回りの移動が自由にできたり、バリアフリーにできたりなどできることの範囲は多種多彩です。

一方、マンションの場合はもともとリフォームの制約が多いことからスケルトンリフォームができない場合もあります。マンションのリフォームでできないこととしては、戸境壁に穴をあけたり、水回りを移動させたりなどです。

そのため、マンションの場合には管理規約などを確認しながらリフォーム工事を行わなければいけません。

「フルリフォーム」との違い

「フルリフォーム」と「スケルトンリフォーム」は“家全体をすべてリフォームする”という意味でほとんど同じものではありますが、「フルリフォーム」は「内装のフルリフォーム」「キッチンのフルリフォーム」など部分的なリフォームの場合にも使われることがあります。

一方、「スケルトンリフォーム」は家の骨格部分以外をすべてリフォームすることを指すため、広義に使われる「フルリフォーム」の1種として理解しておくのが良いでしょう。

「リノベーション」との違い

「リノベーション」とは既存の住宅のデザインや性能を向上させ、暮らしを豊かにすることを目的として行われる大規模な工事です。

「リフォーム」という言葉が“古くなった家のマイナス部分を修復する工事”である一方で、「リノベーション」は暮らしの水準を上げるために“古くなった家に新しい機能や価値を付ける工事”という意味になります。

そのなかで「スケルトンリフォーム」は「リノベーション」という概念の中の1つの手法を指しています。

スケルトンリフォームの費用相場

一戸建てのスケルトンリフォーム費用

一戸建て住宅のスケルトンリフォームにかかる費用は、概算で1坪あたり60万円前後（木造の場合）となります。

これをもとに計算すると、20坪住宅で1,200万円、30坪住宅で1,800万円、40坪住宅で2,400万円が施工費用の目安となります。

マンションのスケルトンリフォーム費用

対して、マンションのスケルトンリフォームにかかる費用は、1㎡あたり20万円前後が目安です。

これをもとに計算すると、50㎡のマンションであれば1,000万円、70㎡では1,400万円、100㎡では2,000万円が総工費の目安となります。

ただし、これらの金額は、建物の立地やリフォームに使用する設備・建材のグレードなどによって変わるため、実際の費用とは異なることがあります。

スケルトンリフォームのメリット

スケルトンリフォームのメリットはおもに以下の4つがあります。

新築よりコストが低い

スケルトンリフォームのメリットの1つとして、新築を購入するよりも中古物件を購入してスケルトンリフォームをする方が総コストが安く抑えられやすいという点があります。

部屋のや数や配置を一新できる

スケルトンリフォームは部屋の数や大きさ、水回り設備の配置などを変更ができるのも魅力です。

家族構成やライフスタイルはその時々で変わっていきます。
子どもが2人から3人になったり、反対に子どもが独立して家を出たことで夫婦2人暮らしに戻ったり、親夫婦と同居して二世帯家族になったり……。

スケルトンリフォームであればその時々のライフスタイルに合わせて間取りを変更できるので、住む人数や家での過ごし方、年齢などにぴったり寄り添った家にできるのも大きなメリットといえます。

「間取り変更リフォーム」については、下記の記事もご覧ください。

床下や配管まで直せる

スケルトンリフォームであれば、劣化した配管や床下も一緒に交換・修理ができるので目に見えないところのメンテナンスもできるのが魅力です。特に中古物件の場合は見えない箇所の傷みが進んでいることもあるので注意しましょう。

家のデザインを統一できる

スケルトンリフォームは家をほぼ1から作り直すことになるので、家全体を自分好みのデザインに統一することができます。
「キッチンリフォームだけ」「お風呂リフォームだけ」などの部分的なリフォームの場合は、ちゃんと空間設計をしないとリフォームした箇所のデザインが浮いてしまうこともあります。

スケルトンリフォームであれば家全体のデザインを決めてからリフォームをするため、デザイン

スケルトンリフォームのデメリット

スケルトンリフォームのデメリットには、主に3点が挙げられます。

施工ができない場合がある

住宅によってはスケルトンリフォームができない場合もあります。
例えば、最近の戸建て住宅に多いツーバイフォー工法の建物や、マンションでまれにある壁式構造の場合です。

これらの工法は、外壁や部屋内の間仕切り壁が建物を支える構造になっているため、取り壊してスケルトン状態にすることはできないのです。

さらに、マンションでは管理規約で躯体への穴あけや解体など大規模な工事に対する規制が多いという問題もあります。マンションでスケルトンリフォームを行いたい際には、あらかじめ管理会社への確認も必要となります。

工期が長い

工事の規模が大きい分、リフォームの工期が長くかかるのもデメリットです。

加えて、スケルトンリフォームは内部が取り壊されるため、工事中には家に住めないこといも注意しなければいけません。
工期の目安である1～3か月間は、その間は近所のウィークリーマンション等に仮住まいすることになるでしょう。
よって、人や家財の移動にかかる費用や手間、不慣れな住宅に住む不便さ、その間に発生する賃料などの負担もあります。

設備のみのリフォームに比べて費用が高い

スケルトンリフォームは部分的なリフォームに比べて費用が高いという特徴もあります。
スケルトンリフォームは、非常に大掛かりな工事となるため、リフォーム業者の人手や手間がかかります。

また、リフォーム費用の調達にリフォームローンを利用する方も多くいますが、リフォームローンは一般的な住宅ローンより金利が高くなります。よって利息負担分を加味すると実質的な費用負担が多くなることがあります。

スケルトンリフォームに向いている人

スケルトンリフォームのメリット・デメリットについて紹介してきましたが、結論どのような人にスケルトンリフォームは向いているのでしょうか？ スケルトンリフォームに向いている人についてご紹介します。

お金や時間をかけてもいいから自分好みの家にしたい

「こだわりのある家にしたい！」や「自分好みにカスタマイズしたい！」という方にはスケルトンリフォームはおすすめです。

スケルトンリフォームは間取りの変更や水回りの移動、壁・床・天井などすべてを自分でアレンジできるため、非常に自由度が高いです。お金や時間はかかりますが自分の理想の家を作ることができるので、特に家にこだわりがある人はスケルトンリフォームを検討してみましょう。

家が老朽化しすぎていて、どこからリフォームしたらいいかわからない

「キッチンもお風呂もなんか古くて使いづらい」や「築年数が40年以上経っているので耐震性が心配…」など家の節々に“暮らしにくさ”を感じている場合は、スケルトンリフォームでまとめて一気にリフォームしてしまうのもおすすめです。

部分的なリフォームを繰り返し行うよりも、まとめてリフォームした方が結果的にコストは安く済むことが多いのでその点からもおすすめです。

スケルトンリフォーム施工の流れとポイント

以下からは長期に渡るスケルトンリフォーム工事の全体的な流れや、スケルトンリフォームをリフォーム業者に依頼するポイント、施工依頼前の確認事項、施工中や引き渡し時の注意事項などについて解説します。

①相談は複数業者にする

まず、リフォーム工事の相談は複数業者に行わなければいけません。

リフォーム工事の相談を複数社に行うことで、おおよその相場や工期、リフォーム業者ごとに違う見積もりの内容や工法、サービスの違いなどのスケルトンリフォームの全体像が把握できるようになるからです。

現地調査では施工主の準備が必要

現地調査とは、リフォーム工事を行う準備として部屋内の採寸や写真撮影を行い、現況図面を作成することです。

業者に家を調査してもらうことで、現状の確認やリフォームの可否、リフォームにて解決すべき問題点の洗い出しや提案などをしてもらえます。

またマンションの場合、施工主は管理組合へリフォーム工事を行う許可取りや、隣人へ工事を行う旨の挨拶を済ませておく必要があります。

②プランと見積もり、その見方

リフォーム業者と契約する前には、業者から提案されたリフォームプランをもとに見積もり額が提示されます。このとき、見積もりの詳細を見ると難しい専門用語などが多く、不明な点も多く出てきます。

しかしこの際、分からないことはしっかりと聞いておきましょう。曖昧なままで話を進めてしまい、工事の引き渡し時に思っていたものと違ったなどの相違が生じないように、担当者とはしっかり話を詰めておくことが大切です。

③契約から工事期間にも適宜変更点などを確認

見積もり金額や工法、プランなどに納得し、無事に契約が済んだら、リフォーム業者はプランをもとに施工者に工事行程を提案し、順次リフォーム工事を行っていきます。

しかし、実際に工事が始まってから工事内容が変わる・追加されることもあります。例えば、土台部分の激しい傷みや屋根の雨漏りや漏水、躯体内のカビや壁の中のシロアリなどが見つかった場合です。

このようなケースではリフォームの工事中に解消する必要があり、見積もりにない追加費用が掛かることもあるので、適宜工事の変更点などを確認する必要があります。

④内覧・引き渡し

建物が完成したら、最終金を精算し引き渡しを受けます。引き渡しまでは、工事着工から1～3ヶ月程度が一般的です。

なお、引き渡しを受ける前には、施工途中の中間確認と竣工時に内覧があります。

内覧は、引き渡しを受ける前に是正工事を依頼できる唯一の機会となるので、設備の不具合や床やクロスのキズ、窓やドアなどの開閉がスムーズであるかなど、細かくチェックしておきましょう。

スケルトンリフォームの施工事例

スケルトンリフォームの意味についてはわかりましたが、実際どのようなリフォームになるかはイメージつきませんよね。そこまで続いては実際にスケルトンリフォームをした事例をご紹介します。
実際の施工事例を見て、自宅のリフォームをイメージしてみてください。

事例① 【戸建て】木造住宅をスケルトンリフォーム

築40年の木造戸建てをスケルトンリフォーム。居間とキッチンが廊下で遮られていたため、廊下周りの間仕切り壁を撤去することで広いLDKを実現。畳の床はフローリングに変更していますが、和室の掘りこだつはそのまま活かし、これまでの家の面影を感じられます。

また、室内の断熱性向上やバリアフリーを意識した段差のないフラットな空間もポイントです。

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事例② 【戸建て】実家を週末別荘に

築40年以上経過した実家をフルスケルトンリフォーム。大人数で集まれるリビングを中心とした間取りにしたいというリクエストから、もともとあった2部屋の和室をLDKに統合し、広々としたLDKを実現しました。

また、床・壁・天井のすべてに木材を使用した自然素材の内装デザインも特徴。洗面所から浴槽までは段差がなく、床も暖かく柔らかいものを選んだため、冬場でもヒートショックの心配がありません。

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事例③ 【戸建て】中古物件を全面フルリフォーム

リフォーム前提で築42年の中古一戸建てをご購入。温度調整がしにくく部屋全体が暗いリフォーム前の状態から、明るく広く快適なお家にフルリフォームしました。

1階と2階を基礎や鉄骨の柱だけを残してスケルトン状態にし、窓サッシの交換や内窓の設置、断熱材の入替えなどを実施。キッチンも壁付けのI型キッチンから対面キッチンに交換し、家族や友人たちとコミュニケーションが取りやすい明るいキッチンになっています。

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事例④ 【マンション】住み替えでホテルライクな1LDKに

同じマンションの1階から11階に住み替え、眺望を活かした高級感のあるホテルライクな家にリフォーム。スケルトンリフォームをしたことで、天井を最大の高さにし、床を滑らかに整えたことで家のスペースを最大限利用しています。

また、和室を畳コーナーに変更して場所を移動させ、キッチンを独立キッチンから開放的なオープンキッチンに変更。調理しながら眺望も楽しめる位置に移動させました。

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事例⑤ 【マンション】家事動線を考えて回遊しやすい家に

夫婦2人での暮らしになったことや友人たちが集まれるような広いリビングにするためにリフォームを実施。

細かく分かれた部屋と眺望を生かせていない間取りをスケルトンにして全面リフォーム。キッチンやお風呂などの水回り設備の移動や洋室から和室への変更など大幅に間取りを変更しました。

また、キッチンから洗面台、クローゼット、寝室、LDKへと回遊できる家事動線を作ったことで、家事やスムーズになり、風通しも良くなりました。

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事例⑥ 【マンション】断熱性UP＆バリアフリー化を実施

以前は構造的な断熱不足と多湿によって家の中はカビだらけのお家でした。そこで、全面スケルトンリフォームをして六面断熱にすることで断熱性を向上。さらに、内装材に珪藻土と吉野杉を使用することで多湿を防ぎ、過ごしやすい家にリフォームしました。

二世帯暮らしなので、おじいさまとおばあさまが住みやすいようにバリアフリーを意識したデザインとなっています。

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出典：TOTO（事例および画像）

まとめ

スケルトンリフォームは家のイメージを一新できるリフォームです。また大きく間取りなどを変更できるため、新たな生活スタイルや自分の生活スタイルに合わせられ、より快適に生活を送ることができるようになります。

本記事でご紹介した通り、スケルトンリフォームのような大掛かりな工事では膨大なコストがかかります。そのため、信頼できる業者と、経験豊富な担当者に出会えるかも重要になります。

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