ワンルーム・1Kのリフォーム/リノベーション費用や注意点を解説

近年、都心部を中心にワンルーム投資が人気となっています。そのため、収益物件用に中古のワンルームマンションを購入する方も少なくありません。しかし、設備や内装をしっかり整えなければ、ワンルームマンションでの収益化は難しいでしょう。

そこで、本記事ではワンルームマンションのリフォームについて解説していきます。

本記事を読めば、以下の内容が把握できます。

• リフォームの費用相場・工期
• リフォームのメリット・デメリット
• おしゃれな内装にするポイント
• リフォームの注意点

また、本記事は住居としてワンルームを購入した方も参考になる内容です。リフォームは決して安いものではありません。本記事を活用して、費用対効果を最大限得られるリフォームを行いましょう。

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そもそもリフォームとリノベーションは何が違う？

内装工事を表現する言葉に「リフォーム」と「リノベーション」があります。何がどう違うのか、疑問を抱く方も多いでしょう。混同して使用されがちな2つですが、実はまったく違う意味をもっています。

※本記事では、リフォーム／リノベーションどちらの場合も、統一して「リフォーム」と表記しています。

リフォームには2つの種類がある

リフォームには、大きく分けて以下の2種類があります。

• 部分リフォーム｜一部をリフォームする施工方法
• スケルトンリフォーム｜骨組み以外の全体をフリフォームする方法

それぞれの詳細について解説していきます。

部分リフォーム｜一部分をリフォームする施工方法

部分リフォームとは、一室のみ、または一部の設備のみをリフォームする施工方法です。室内を好みのデザインに変更するものや、使い勝手の悪い部分を変更し、快適性をあげるものなどがあります。

ほかにも「新たに収納を新設する」「子ども部屋を作る」といった施工も、部分リフォームの一つです。

原状回復を目的としたリフォーム

部分リフォームのなかには、原状回復を目的とした施工もあります。快適性をあげるというよりは、経年劣化や生活上で摩耗した部分を元に戻すのが目的です。

スケルトンリフォーム｜骨組み以外の全体をリフォームする方法

スケルトンリフォームとは、骨組み以外のすべてをリフォームする施工方法です。電気配線や配管も変更します。築古物件であれば、基礎の補強や耐震工事なども行い、安全性を高める際に行います。

全室をリフォームするため、デザインが一新され全体に統一感が生まれます。室内だけ見れば、新築同然のようになるのがスケルトンリフォームの特徴です。ただし、部分リフォームに比べると費用は格段に上がります。

ワンルームをリフォームするメリット

ワンルームをリフォームするメリットは、以下の通りです。

• 【投資家】入居者がすぐに決まる可能性が上がる
• 【入居者】退去後に収益物件として活用できる

各メリットの内容について解説していきます。

【投資家】入居者がすぐに決まる可能性が上がる

投資物件としてワンルームを購入した場合、「内装や設備が古い・ダサい」「間取りが悪い」「築年数が古い」といった理由で、長期間入居者が入らない場合があります。

しかし、リフォームを行えばこれらの問題が解決できるはずです。費用はかかりますが、長期間の空室を考えると検討する価値は十分にあります。早めにリフォームを行えば空室期間が短くなるため、家賃収入によってリフォーム費用の相殺も可能です。

【入居者】退去後に収益物件として活用できる

自身の住居としてワンルームを購入した場合、リフォームを行えば、退去後に投資物件として利用できます。投資として新築のワンルームを購入するより、中古物件をリフォームして賃貸に出す方が、はるかに出資額が抑えられます。

立地がよくても、築古・未改装といった理由で入居者が決まらないマンションは少なくありません。住居として利用したあとは、リフォームで付加価値をつけ、相場より高い値段で買手・借手をつけるのも一つの方法です。

ワンルームをリフォームするデメリット

ワンルームをリフォームする際は、以下のデメリットに留意しておきましょう。

• 【投資家・入居者】まとまった金額が必要
• 【入居者】すぐに入居できない

各デメリットの詳細について解説していきます。

【投資家・入居者】まとまった金額が必要

リフォームには、まとまった金額が必要です。クロスの張り替え程度であれば数万円で済みますが、水回りなどを一新する場合は数百万円かかります。

リフォームを行う際は予算を明確にし、価格とクオリティが合致する業者を選ぶようにしましょう。投資家の場合、価格設定を誤ると家賃で回収できない可能性もあります。

【入居者】すぐに入居できない

リフォームには3カ月〜6カ月の期間が必要です。そのため、購入後にすぐに入居できません。工事の期間は、部分リフォームなのかフルリフォームなのかによって異なります。

特定の期間までに入居しなければならない場合は、期間のすり合わせをしっかりと行っておきましょう。

ワンルームリフォームの価格形態・費用相場

ワンルームのリフォームは、1室あたり500,000円〜3,000,000円が相場となっています。ただし、相場は内装などの表層替えや簡単な設備交換を目安とした金額です。工事内容によっては、費用が大きく左右します。

例えば、クロスの張り替えなど、原状回復を目的としたリフォームであれば60,000円程度から可能です。対して、デザイン性にこだわったリフォームを行えば、4,000,000円〜9,000,000円が必要になる場合もあります。

従量料金の場合

ワンルーム全体をリフォームする際、平米数に応じて定額制ないし一律単価でリフォームを提供している業者もあります。

リフォームにかかるおおよその費用が予想できるといったメリットはあるものの、思ったようなリフォームにならない場合も少なくありません。定額制を検討する場合は、費用対効果を十分に検討して決断しましょう。

パック料金制の場合

デザインのパッケージ化により、低価格でリフォームを提供してくれる業者もあります。

「和風」「カフェ風」「ホテルスイート風」「リゾート風」などのデザインイメージから、好みのものを選択してリフォームを行う「デザインパッケージ」や、「キッチン」「バスルーム」「トイレ」など、限定箇所に特化したパッケージ商品を展開することで、リフォームの費用を抑える仕組みです。

キッチン・トイレなど水回りの費用相場

キッチンやトイレなど、水回り関係の費用相場は以下の通りです。

築年数の古い物件では、タイル張りの浴室をユニットバスへ変更するリフォームが多く行われています。賃貸の場合は、3点ユニットバスからトイレを分離するリフォームが人気です。

お部屋を探す条件に「バストイレ別」を基準にする方は多くいらっしゃいます。部屋全体のリフォームが難しい場合は、水回りだけでも交換しておくとよいでしょう。費用は高くつきますが、利回りを考慮すれば価値のある投資です。

クロス・フローリングなど内装の費用相場

クロスやフローリングなど、内装に関わるリフォームの費用相場は以下の通りです。

クロスやフローリングに関しては、傷や汚れに強い高性能な素材を選ぶと表の相場よりも高くなる可能性があります。

収納・ドア・間仕切りの費用相場

収納・ドア・間仕切りの費用相場は以下の通りです。

表はすべて1カ所のみの相場となっているため、リフォーム箇所が増えれば値段も上がります。

【部位別】ワンルームのリフォームに必要な施工期間

ワンルームのリフォームを行った場合の施工期間は、以下の通りです。

上記の表はあくまでも一般的な例です。内装の状態によっては、多少前後する場合があります。また、リフォーム時に別の劣化部分が見つかった際も、工期の延長が発生します。

リフォームで損をしないための注意点2つ

リフォーム時に失敗しないためにも、以下の点には注意しましょう。

• 複数社からの相見積もりをとる
• 個性的すぎるデザインは避ける

各注意点について解説していきます。

複数社からの相見積もりをとる

リフォーム費用で損をしないためにも、必ず複数社から相見積もりをとりましょう。ただし、リフォームは安ければいいというものではありません。多少費用がかかっても品質を重視するのも大切です。

また、物件が住居用なのか投資用なのかによっても、優先するべき基準は異なります。以下の3点を総合的に判断するのがポイントです。

• 提案内容
• 見積額
• アフターサービス

併せて、実績や市場調査の方法も聞いておくとよいでしょう。

個性的すぎるデザインは避ける

リフォームを行う際は、入居者が好む部屋作りを心がけましょう。一般的に好まれるとされる内装は、以下の通りです。

• バストイレ別
• トイレが最新式
• クロスがきれい　or　おしゃれ
• 照明に工夫を凝らしている

対して、以下のような内装は避けられる傾向にあります。

• キッチンが狭い
• バスとトイレが一緒

ワンルームは水回りがシンプルな設備になりがちです。そのため、少し工夫するだけで入居者が増える可能性は十分にあります。

狭いワンルームをおしゃれにするポイント

ワンルームは広さで勝負ができない分、内装や収納で差をつけるしかありません。

狭くてもおしゃれに見せるポイントは、以下の通りです。

アクセントクロスを使う

アクセントクロスとは、1面だけ色や柄を変えて部屋にアクセントをつけるクロス張りの方法です。

無地一色よりもおしゃれな雰囲気に仕上がり、色や柄で特徴も出せます。

ライティングレール

天井にバーを設置し、複数のライトを設置する方法です。

おしゃれなカフェやバーのような雰囲気になります。

ライト本体のデザインや照明の位置を簡単に変えられるのも魅力の一つです。

上部の空間を活用する

天井付近に収納を取り付けて、床面積を広くとるといった技もあります。

天井が高い場合は、ロフトにしてベット下にアイアンバーなどを取り付けると、床面積はそのままに収納量を増やせます。

プロに相談する

リフォームのプロに相談するのも一つの方法です。

入居率アップに有効なリフォーム事例を持っているため、自分で考えるよりもコストパフォーマンスもよく、回転率が上がる可能性もあります。

ワンルーム・1Kのリフォームでよくある質問

ワンルームや1Kのリフォームでよくある質問をまとめました。回答内容を自身のリフォームに活用してもらえると幸いです。

リフォーム費用を抑える方法はある？

リフォーム費用を抑えるには、業者選びが肝心です。得意とする施工内容や見積もりの出し方は業者によって異なります。

リフォーム費用を抑えるには、希望するリフォーム内容を明確にし、優先ポイントを決めておくことが大切です。

1Kからワンルームへのリフォームは可能？

壁が撤去できる骨組みであれば、ワンルームへのリフォームも可能です。ただし、耐震性や建物の強度に関わるのであれば、壁の撤去は行えません。

マンションであれば、管理規約にリフォームの範囲が記載されています。建築・規約のルールに従ってリフォームを行いましょう。

まとめ

ワンルームは、リフォームでいかに価値を高められるかが重要です。特に水回りはシンプルになりがちですので、機能性・デザイン性を兼ね備えた設備にすると差別化が図れます。

費用はリフォーム内容によって異なり、数万円〜数百万円と幅があります。コストパフォーマンスに優れたリフォームを目指すなら、業者選びの段階からしっかりと行っていきましょう。