3階建て住宅のリフォーム費用とは？費用を抑えるポイントや注意点も紹介

戸建てに住んでいると、経年劣化やライフスタイルの変化により、リフォームを考える時期がやってきます。

しかし、実際にどんなリフォームができるのか、2階建てよりも費用が高くなってしまうのではとご心配の方も多いと思われます。

本記事では、3階建てのリフォームの費用相場について詳しく紹介しています。

また、3階建てのリフォームの費用を抑える方法や注意点も解説するため、ぜひ本記事を参考にしていただければ幸いです。

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3階建て住宅をリフォームする費用相場

3階建て住宅をリフォームするにあたり、主な工事内容と費用相場は以下の通りです。

3階建て住宅の場合、リフォームを行う内容によって費用は大きく変わってきます。

本章では、延べ床30坪の3階建て住宅を想定した費用相場について、詳しく解説しています。

3階建てをフルリフォームする費用相場

3階建て住宅をフルリフォームする費用相場は、1,000万～3,000万円です。なお、費用は工事範囲によって変動します。

フルリフォームの場合、解体した廃材の処分費や、リフォームを行うために必要となる仮設足場の組立など、見えないところにも多額の費用が掛かります。

お風呂やキッチンなどの住宅設備機器のグレードによっても百万円単位で増減します。加えて水回りの移動を伴う場合は、配管や電線を新設する工事も必要となります。

なお、1階部分を駐車場や倉庫に改修する場合、居住スペースにリフォームするよりも費用を抑えられるケースもあります。

3階建てを二世帯住宅へリフォームする費用相場

3階建て住宅を二世帯住宅へリフォームする費用相場は、1,000万～4,000万円です。

二世帯住宅には下記の種類があり、どんな住宅にするかで費用が変動します。

完全同居型二世帯住宅は、キッチンやリビングをすべて共用で使います。他の間取りと比べて工事部分が少ないため、二世帯住宅リフォームの中でも最も費用を抑えることができます。

完全分離型二世帯住宅を作るのであれば、新しくキッチンや玄関を設けるため、ある程度の広さと資金が必要となります。2階から3階を現役世代の居住空間とし、1階を親世代の居住空間とするなど明確な境目を決めておきましょう。

一部共有型二世帯住宅では、玄関は一つとして中で生活空間を分けるスタイルや、リビング、ダイニングだけ分けてお風呂は共有するスタイルなど様々な選択肢が生まれます。

3階建ての外壁・屋根を塗装する費用相場

3階建ての外壁・屋根を塗装する費用相場は、80万～200万円です。

外壁や屋根塗装は、使用する塗料によって費用が大きく変わってきます。以下の表は外壁塗装によく使われる塗料の耐用年数と費用相場をまとめたものです。

3階建ての場合、2階建てよりも高い足場と飛散防止ネット設置に必要な面積が広くなることが多く、その分費用も高くなります。

外壁と同時に屋根の塗装も一緒に行う場合は、外壁のみに比べて20～30万円追加費用がかかると考えておきましょう。

3階建ての外壁材を交換する費用相場

3階建ての外壁材を交換する費用相場は、180万～280万円です。細かい内訳は、下記の通りです。

外壁材を交換するためには、外壁についている付属物を一時的に取り外す必要があります。一時的に取り外したものを、養生して保管する費用も発生します。

また、今の外壁材を取り除くことになりますので、廃棄物の処分費も塗り替えとくらべると大きくなります。

3階建ての屋根材を交換する費用相場

3階建ての屋根材を交換するための費用相場は、140万～200万円です。

費用は屋根材の種類によって変わってきます。

3階建ての場合、2階建てよりも追加の足場が必要になります。重くサイズが大きい屋根材であるほど、3階までの荷上げ・荷下ろしの手間がかかるため、その分工事費用が高くなります。

なお、木造3階建ての住宅の屋根を交換する場合、建築基準法に基づき建築確認申請が必要になることがあります。リフォーム前に、あらかじめ自治体や施工業者に確認しておくと安心です。

屋上の防水塗料にかかる費用相場

3階建ての屋上の防水塗装にかかる費用相場は、100万～140万円です。

屋上防水も工事の種類によって費用が変わってきます。

一般住宅で使用される頻度が多いのはウレタン防水です。ウレタン防水は、屋上以外の雨がかかる場所にも用いられるため、下階への雨漏りを防ぐためには、使いやすい材料と言えます。

3階建て住宅のリフォーム費用を抑えるポイント

3階建て住宅のリフォーム費用を抑えるポイントとして、以下の5つが挙げられます。

3階建て住宅のリフォームは面積の大きさに加えて、作業効率の面でも費用が割高になりがちです。

本章では、3階建て住宅のリフォーム費用を抑える方法を詳しく解説します。

① 水回りを上階へ移動しない

3階建てのリフォームでは、水回りの位置を上階へ移動しないことで費用を抑えられます。

水回りを2階や3階に移動すると、排水配管や給水、給湯配管の移設に加えて構造体の補強が必要になるため費用が割高になりがちです。

なお、水道は階数が高くなるほど水圧が低くなるため、給水管の変更や別途ポンプの設置などが必要になる可能性もあります。

そのため、費用を抑えたいならば、水回りの場所はなるべく既存の位置から変えないようにしましょう。

② 二世帯住宅でも玄関は1つにする

3階建てのリフォームで二世帯住宅にする場合も、玄関は1つにすることで追加工事費用が掛からなくなります。

3階建ての場合、1階を年配者のスペース、2階以上を子どもや孫世代の居住スペースにリフォームするケースが多いです。

世帯ごとに玄関を設置するよりも、住宅に入ってすぐに階段を設置することで、プライバシーを保持しつつ、リフォーム費用を抑えることにつながります。

③ 1階が駐車場や倉庫ならばそのまま活用する

1階が店舗や駐車場として使われていた場合は、そのまま倉庫や駐車場として活用しましょう。

3階建ての場合、1階を店舗として活用したり、駐車場として利用していた方は少なくありません。1階を居住スペースへリフォームするよりも、既存の設備のまま活用する方がリフォーム費用は抑えられます。

逆に、1階を駐車場に変更するビルトインガレージへのリフォームは、耐震性を補強する工事が別途必要であり、費用が高くなるため注意が必要です。

④ 足場を組む工事はまとめて行う

3階建て住宅の場合に限りませんが、足場を組む工事はまとめて行うことでリフォーム費用を抑えられます。

足場代や飛散防止ネット代は工事のたびに費用がかかります。外壁塗装終了後に不具合があって屋根塗装をすると、減らせたかもしれない数十万円が無駄になってしまいます。

リフォーム費用を抑えるためにも、外壁塗装と屋根塗装は同時に行うと良いでしょう。

また、 3階建ての場合、1・2階建てよりも外壁や屋根の面積が広い分、1回のメンテナンス費が高くなりがちです。

長い目で見てリフォーム費用を下げるためにも、耐久性に優れた寿命の長い素材を選ぶこともおすすめします。

⑤ 補助金・減税制度を活用する

3階建てのリフォーム費用を抑えるためにも、補助金や減税制度を確認しましょう。

例えば、「長期優良住宅化リフォーム推進事業」では住宅の劣化対策や耐震性の向上、多世帯が同居するための改修など様々な工事で補助金を受け取ることができます。

また、国の補助金制度とは別に自治体でも補助金制度を設けている場合があります。

補助金などの申請はリフォームの契約・着工前に必要なケースが多いです。リフォームを検討されている方は、あらかじめ募集状況を確認しておきましょう。

3階建て住宅をリフォームする際の注意点

3階建てリフォームを行う際は、2階建て住宅と比べて法規制や構造上の注意点がいくつかあります。

本章では建築基準法を引用しつつ、詳しく解説していきます。

3階建てには法規制がある

3階建て住宅のリフォームは、建築基準法による制限が2階建てよりも厳しいです。新築時に住宅の高さや斜線制限が設けられていたのと同様に、リフォーム時にもいくつか法規制があります。

例えば、3階建て住宅の場合は、リフォームを行う際に構造計算適合性判定が必要になることがあります。

構造計算適合性判定とは、建築確認申請に添付される構造計算*が、現在の建築基準法等に適合しているかどうか、建築主事などが行う審査に加えて、第三者機関が審査する制度です。特に昔の住宅の場合、検査済証がない場合も少なくありません。

安全にリフォームを行うためにも、まずはお住まいの住宅が構造計算適合判定の対象となるのか確認しておきましょう。

参考資料：大分県 建築住宅課「構造計算適合性判定対象建築物
」

木造3階建ての場合

木造3階建て住宅の場合、大規模な修繕やリフォームを行う前に、建築基準法関連規定等に適合するものであることについて、行政に確認申請書を提出することが義務付けられています。

建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合においては、当該工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定に適合するものであることについて、確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。

建築基準法第六条より部分抜粋

木造3階建ての場合、建築基準法第六条第二号における「木造の建築物で三以上の階数を有し、又は延べ面積が五百平方メートル、高さが十三メートル若しくは軒の高さが九メートルを超えるもの」（通称：2号建築物）に該当します。

大規模な修繕・模様替えとは、住宅の主要構造部（壁や柱、床など）の50%を超える工事が該当します。確認済証の交付を受けた後でなければ、リフォームを行うことはできません。

建築確認の申請は原則リフォームの施主が行うとされていますが、実際は施主から委任を受けた建築士や設計事務所が業務を代行することがほとんどです。

必ず知識と経験のある建築士に相談するようにしましょう。

3層住宅（鉄筋コンクリート+木造2階）の場合

特殊なケースですが、鉄筋コンクリート造の地階＋木造2階建てという3階建てといった混構造の3階建て住宅の場合は、構造計算の関係上リフォームが難しい可能性があります。

具体的な例を出すと、1階を鉄筋コンクリート造のビルトインガレージ＋2階以上の居住空間は木造などの住宅です。このような建物は双方のバランスを考えた構造計算が必要となります。安易に柱や壁を取ってしまうと、元の構造が弱くなってしまう可能性があります。

3層住宅の場合は、双方の構造を配慮したうえで居住空間のリフォームしなければならないため、大幅な間取りの変更は難しい可能性があると認識しておきましょう。

なお、混構造のリフォームができる会社も限られています。もとの住宅を建てたメーカーか、混構造の住宅の施工実績のある業者を探して依頼するようにしましょう。

次章にて、3階建て住宅のリフォームを依頼する優良な会社の選び方を紹介します。

3階建て住宅のリフォームを依頼する優良な会社の選び方

3階建て住宅のリフォームには、知識と経験のある建築士や現場監督が必要です。

どうすれば優秀な人材を抱えた会社を見つけることができるか解説していきます。

実績の多い業者へ依頼する

まずはリフォームの実績の多い業者から探しましょう。

リフォーム業者のホームページを見ると、工事実績が出てきます。工事実績の中でも、実際に3階建て住宅のリフォーム経験があるか確認してください。

可能であれば施工写真を見せてもらうと良いでしょう。

リフォーム業者は、施工後のトラブルを防止する意味も込めて、定点で施工写真を残しています。その写真を見せてもらうことで、実際の工事実績を確認できますし、工事の質もわかります。

写真の中に写りこむ現場の整理整頓状況や、資材の扱い方で会社の姿勢を見ることが出来ます。

適切な提案をしてくれる業者へ依頼する

事前の現地調査や打ち合わせ時点で、施主に適切な提案をしてくれるかよく見ておきましょう。

リフォームのプラン決めは、施主にとっては楽しい時間です。その時間に付き合って、一緒に考えてくれる業者を選びましょう。

とは言え、理想のプランと現実は違います。そこを上手く修正しながら、より良いリフォームにしていくために親身になって応じてくれる業者や担当者を見つけましょう。

相見積もりで複数社を比較する

リフォーム業者は1社で決めず、相見積もりを取り複数社比較することをおすすめします。

リフォームのプランや進め方は、業者によって全く異なります。デザイン性に富んだリフォームが得意な業者も居れば、堅実なプランが得意な業者もいます。

自分にあった業者を見つけるためには、相見積もりを取った上で比較してください。

3階建て住宅のリフォームは優良な会社に依頼しよう

ここまで3階建て住宅リフォームについて解説してきました。

3階建て住宅のリフォームは、家族にとって居住スペースが充実しており、変容性の高く非常におすすめです。

しかし、3階建て住宅のリフォーム費用は、2階建て住宅のリフォームよりも割高です。リフォームの際には費用を抑えることや注意点などを踏まえたうえで進めましょう。

技術的にも難易度の高い3階建てリフォームですが、優良な会社を見つけて理想のリフォームを実現しましょう。