アパートをリフォームする効果は？メリット・デメリットと補助金制度やポイントを解説

資産運用のためにアパート経営を行っている方や、相続したアパートの収益性を上げたい方の中には、リフォームによって入居率を上げたり、家賃収入を増やしたいと考えている方も多いのではないでしょうか。

しかしアパートのリフォームには、メリットがある一方でデメリットも存在します。

本記事では、アパートをリフォームするときに抑えておくべきポイントについて解説していきます。

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アパートをリフォームするメリット

アパートをリフォームするメリットは以下の通りです。

• 入居率の向上が期待できる
• 家賃を上げられる
• 建て替えよりも安く済む場合がある

 

各項目について、それぞれ以下で詳しく解説します。

入居率の向上が期待できる

水回りの機能が新品にリフォームされていたり、表装材にアクセントクロスを使ってデザイン性が高くなっていたりすると、入居希望者に選んでもらいやすくなる傾向があります。

入居率の向上は家賃収入が増えることを意味するため、アパート自体の収益性が高まります。

家賃を上げることができる場合がある

リフォーム工事を行い、より新しい機器を導入することで、家賃を上げられるようになります。

例えば、同じ立地にあるような物件でも、キッチンのIH交換リフォームを行っている家賃8万円の物件、ガスコンロ式のものを引き継いでいる家賃7万円の物件では、キッチン周りに強いこだわりを持っている方からは前者に魅力を感じるでしょう。

このように、家賃を引き上げることができると、アパートの収益性が高まり、利回りが上がることが期待できます。

建て替えよりも安く済む場合がある

耐震基準や劣化具合を踏まえて、リフォームよりも建て替えを検討される方も少なくありません。しかし建て替えの場合、既存の建物を解体して新たにアパートを建設することになるため、建設費の他に、別途解体費用がかかってきます。

解体費用は1坪あたり7万円程度かかることになるため、仮に50坪の場合、350万円程度かかることになります。

一方でリフォームの場合は基本的にはリフォーム代のみとなるため、建て替えよりも安く済ませられるケースが多いです。

アパートをリフォームするデメリット

リフォーム工事を行っている最中は、完成した室内の内覧ができない状況のため、基本的に入居者の募集はできません。

例外的に、すでに同じ工事を行っている別の部屋を内覧するというかたちで契約できることもありますが、設備等の不良によるクレームや退去につながるリスクもあります。

またフルリフォームを行う場合、家賃が3～6か月程度生まれない部屋が出るため、アパートの利回りは大きく下がってしまうでしょう。

関連して、リフォームの工事期間中に入居者募集がかけられないことによって、機会損失が発生してしまうことも大きなデメリットとなります。

アパートのリフォームでかかる費用と期間

アパートのリフォームでかかる費用と期間の相場としては以下の通りになります。

なお、浴室やトイレ、キッチンなどは導入する機器のグレードやサイズによっても異なります。

そのため、事前に各メーカーのwebカタログなどを確認し、価格はもちろん、機能などもしっかり確認しておきましょう。

アパートをリフォームするときのポイント

• ターゲット層に向けた効果的なリフォームを行う
• リフォーム費用の回収期間を算出する
• 物件の構造を理解してリフォームを行う

 

アパートをリフォームするときに抑えておきたいポイントは、以下の3つです。

ターゲット層に向けた効果的なリフォームを行う

リフォーム工事を行う際には、アパートのタイプや立地に応じて、効果的な間取りやデザインにすることがポイントです。

例えば、1ルームの部屋の場合、内装の表装材を若者向けにアクセントクロスを利用したおしゃれなデザインにしたり、ファミリー向けの賃貸物件の場合、トイレの交換工事で温水便座に取り替えたり、和室を洋室にするリフォームを行ったりすることが効果的です。

このように、ターゲットを明確にし、それに沿った部屋にすることで、集客効果も高くなり、入居率のアップにもつながります。

リフォーム費用の回収期間を算出する

リフォーム工事では膨大な費用がかかるため、あらかじめ回収期間の算出を行うなどの資金計画を立てておく必要があります。

資金計画のないリフォーム工事を行ってしまうと、結果的に費用をかけすぎて収支が合わない可能性が出てくるため、上記の表を参考に、収支計算も行うようにしましょう。

物件の構造を理解してリフォームを行う

アパートの構造によっては、配線や配管の位置が固定されてしまうため、間取りの変更を伴うリフォームができない場合があります。

一般的に、アパートは以下の構造で建築されています。

• 鉄筋コンクリート造（RC造）
• 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）
• 鉄骨造（S造）
• 木造

 

鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は、騒音対策ができて耐用年数も長く、木造に比べて建物の寿命が長いです。

しかし、増改築の工事が難しく、間取りの変更に制限がかかる場合があります。事前にアパートの構造と特徴を理解しておくことで、無駄のない、効果的なリフォームが可能になります。

アパートのリフォーム工事で利用できる補助金制度

アパートのリフォーム工事を行う際には「既存住宅における断熱リフォーム支援事業」「長期優良住宅化リフォーム推進事業助金」などの補助金を受けられる可能性があります。各補助金について、以下で詳しく解説します。

既存住宅における断熱リフォーム支援事業

省エネ化（省エネリフォーム）を目的とした工事では、「既存住宅における断熱リフォーム支援事業」が適用されることがあります。

省エネ性能が認められた断熱材や窓、ガラスを利用する場合に補助金が給付され、集合住宅の場合、15万円が上限額として支給されます。

なお、そのほかの適用条件や補助金額は以下の表でまとめておりますので、参考にしてください。

長期優良住宅化リフォーム推進事業に該当する場合

長期に渡り良好な状態で家の各機能や設備が利用できるようにリフォーム工事を行う場合、「長期優良住宅化リフォーム推進事業」での補助金が適用されることもあります。

適用条件や補助金額は以下の表でまとめているので、参考にしてください。

アパートのリフォームを行う際に、良い業者と巡り合うためにできること

アパートのリフォームでは業者選びが重要になります。

そこで以下からはアパートのリフォームを行う際に、良い業者と巡り合うためにできることやポイントについて解説いたします

相見積もりをとる

アパートのリフォームを依頼するにあたり、最初から1社だけに依頼するのは避けましょう。できれば2～3社から見積もりを依頼する相見積もりがおすすめです。

相見積もりを取ることで、そのアパートのリフォームの相場観が掴めるほか、業者によって見るポイントも変わってくるため、修繕箇所なども詳細に把握することができます。

地元の業者に依頼する

業者を選ぶ際には地元密着型の業者を選ぶのがおすすめです。大手のハウスメーカーでは下請けなどに工事を依頼しているため、その分紹介料が見積額に上乗せされていることもあります。

一方で地元密着型の業者を選ぶことで、費用が抑えられることのほか、その土地の特性も把握しているため、より適正な工事を行ってもらえる可能性も高くなります。

アパートをリフォームして収益性を上げよう

アパートをリフォームすることで、入居率の向上や家賃を上げられる可能性は高まります。その際はリフォーム費用や物件の構造、ターゲット増などを明確にしておいた上で工事を依頼しましょう。

アパートのリフォームを依頼する業者選定に悩んでいる方や、まずはそのアパートでのリフォーム費用を把握したいと考えている方は、「リフォスム」の利用をおすすめします。

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